5 sai lầm thường gặp của người mới đầu tư bất động sản

Bài viết phân tích sâu 5 sai lầm phổ biến mà người mới đầu tư bất động sản thường gặp như: đầu tư theo tin đồn, dồn hết vốn vào một sản phẩm, chạy theo giá rẻ, không tính toán dòng tiền, và ra quyết định theo cảm xúc. Bên cạnh đó, nội dung mở rộng còn đề cập các rủi ro âm thầm ít người để ý như pháp lý, thanh khoản, chi phí sở hữu,… Đặc biệt, bài viết còn đưa ra kịch bản ứng phó khi thị trường đi ngang hoặc đóng băng – giúp nhà đầu tư chuẩn bị tâm thế vững vàng, duy trì dòng tiền ổn định, hạn chế lỗ, và giữ tài sản an toàn trong chu kỳ khó khăn. Thích hợp cho người mới hoặc nhà đầu tư cần nhìn lại chiến lược dài hạn.

Đầu tư lần đầu: Gom đủ vốn chưa chắc đã đủ an toàn

Khi bắt đầu tìm hiểu về bất động sản, phần lớn ai cũng bước vào với hai chữ: “cơ hội”. Nhìn đâu cũng thấy người nói lời, người chốt nhà, người khoe sổ đỏ, người mở công ty môi giới. Ngỡ rằng chỉ cần gom vốn là có thể bước vào thị trường, rồi dần dần sinh lời theo năm tháng.

Nhưng thực tế luôn khác. Có những người mới mua xong lô đất đã loay hoay vì chưa rõ làm gì tiếp theo. Có người đầu tư căn hộ năm đầu nhận tiền thuê, sang năm lại rơi vào trống phòng cả quý. Rồi cũng có người lỡ đặt cọc đất nền ở xa, nghe “quy hoạch tới nơi rồi”, cuối cùng bị treo mười năm chưa nhúc nhích.

Thị trường không quá khắc nghiệt, nhưng bất động sản không phải một cuộc chơi ngắn hạn. Và điều dễ nhận thấy nhất ở những người mới, chính là 5 sai lầm sau tưởng nhỏ, nhưng có thể làm chậm cả một hành trình dài.

Sai lầm 1: đầu tư chỉ vì “nghe nói”

Rất nhiều người mới đầu tư vì bạn bè giới thiệu, người thân chỉ điểm, hoặc vô tình đọc một bài đăng nói “khu này sắp có đường lớn”. Tin vào thông tin truyền miệng, đặt cọc nhanh, xuống tiền nhanh nhưng không tự đi kiểm chứng thực tế, không dò lại pháp lý, quy hoạch, hoặc hiểu rõ về thị trường khu vực đó.

Nghe thì giống như “lướt sóng”, nhưng thực ra là chơi may rủi. Một số ít người có thể gặp may, mua trúng điểm vàng. Nhưng phần lớn chỉ mua được sự bất an kéo dài vì mỗi ngày là một tin đồn mới, mỗi tháng lại thêm một rủi ro chưa lường.

Chưa kể, thông tin “miệng” đôi khi đã qua nhiều lớp lọc, bị phóng đại hoặc sai lệch. Người đầu tư khôn ngoan không phải là người nghe nhiều, mà là người biết xác minh, biết nghi ngờ, và dám chậm lại để tính kỹ.

Sai lầm 2: dồn hết vốn vào một sản phẩm

Nhiều người mới lần đầu có đủ tiền (hoặc vay thêm) để đầu tư liền dồn tất cả vào một căn nhà, một mảnh đất hay một căn hộ. Mục tiêu là “đánh lớn” một lần, mong lời mạnh. Nhưng nếu chẳng may thị trường đứng giá hoặc sản phẩm không khai thác được ngay, thì toàn bộ vốn bị kẹt dẫn đến mất khả năng xoay chuyển.

Khác với người đầu tư lâu năm, người mới thường chưa có kinh nghiệm chia vốn. Một phần để đầu tư, một phần để dự phòng, một phần giữ dòng tiền linh hoạt. Nếu đặt tất cả vào một “rổ”, thì khi rổ rơi chẳng còn gì để giữ lại.

Thị trường bất động sản không phải lúc nào cũng lên. Có những giai đoạn 3–5 năm đi ngang. Nếu không có kế hoạch tài chính rõ ràng, việc dồn vốn toàn phần sẽ dễ dẫn đến áp lực phải bán khi chưa đúng thời điểm và rơi vào cảnh “chốt lỗ”.

Sai lầm 3: chạy theo giá rẻ mà bỏ qua vị trí và pháp lý bđs

Tâm lý “giá rẻ” rất phổ biến ở người mới. Thấy miếng đất rẻ hơn khu bên cạnh vài trăm triệu, thấy căn hộ giá thấp hơn thị trường vài phần trăm là lập tức bị cuốn vào. Nhưng ít ai dừng lại để hỏi: vì sao lại rẻ?

Có thể đó là đất quy hoạch treo, đất chưa tách sổ, đất không có đường vào, hay đơn giản là khu dân cư chưa có hạ tầng. Cũng có thể là căn hộ đang bị ngân hàng xiết nợ, hoặc sắp vướng tranh chấp.

Giá thấp chưa chắc là “hời”. Đôi khi nó là cảnh báo. Người mới đầu tư nên ưu tiên sự minh bạch và vị trí tốt trước, rồi mới tính đến giá. Một sản phẩm giá cao hơn 5–10% nhưng rõ ràng pháp lý, dễ khai thác, dễ bán lại sẽ có giá trị thật sự cao hơn rất nhiều so với miếng đất rẻ nằm giữa bãi cỏ hoặc căn hộ bị treo sổ.

Sai lầm 4: không tính toán dòng tiền dài hạn

Đầu tư bất động sản không chỉ là câu chuyện mua vào rồi đợi giá lên. Với người vay vốn để đầu tư bài toán quan trọng nhất là dòng tiền. Mỗi tháng phải trả bao nhiêu? Nếu căn hộ chưa có người thuê thì lấy tiền đâu để bù? Nếu đất mua xong chưa bán được thì năm sau lấy vốn làm gì?

Người mới thường không chuẩn bị kế hoạch tài chính 12 tháng, 24 tháng, 36 tháng… Họ tính một năm, rồi “hi vọng thị trường khởi sắc”. Nhưng thị trường không vận hành theo kỳ vọng của từng cá nhân. Nó vận hành theo chu kỳ và không phải chu kỳ nào cũng tăng.

Lỗi lớn nhất là đầu tư mà không có phương án dự phòng. Không có phương án dòng tiền âm trong 6 tháng. Không có quỹ sửa chữa nếu căn hộ hỏng. Không tính được chi phí giữ đất mỗi năm. Và khi điều không mong muốn xảy ra, họ rơi vào tình trạng bán tháo, hoặc gồng gánh quá mức.

Sai lầm 5: ra quyết định theo cảm xúc cá nhân

Cảm xúc là kẻ thù lớn nhất của nhà đầu tư. Đầu tư mà để cảm xúc dẫn dắt là dễ mất kiểm soát. Có lúc sợ mất cơ hội nên mua sai thời điểm. Có lúc sợ lỗ nên không dám giữ. Có lúc thấy thị trường im ắng, lại rút tiền chuyển sang kênh khác khi chỉ cần kiên nhẫn thêm vài tháng.

Thị trường bất động sản không dành cho người nôn nóng. Có người đầu tư 6 tháng không thấy lời đã bán, chỉ để rồi nhìn lô đất đó tăng gấp đôi sau 2 năm. Cũng có người vì nghe bạn bè rút lời nhanh quá nên nôn nóng vào lệnh, mua vội mà không kiểm tra kỹ.

Người mới cần hiểu rằng: kiến thức và kế hoạch sẽ giữ mình khỏi cảm xúc bốc đồng. Ai bước vào thị trường cũng mong lời nhưng chỉ người đủ kiên định và kiểm soát được cảm xúc mới có thể đi đường dài.

Những rủi ro âm thầm khác mà anh em hay bỏ qua

Không hiểu rõ luật lệ và quy định địa phương

Mỗi địa phương có quy hoạch riêng, luật xây dựng riêng, có nơi không được chuyển mục đích sử dụng đất, không được lên thổ cư. Nếu không kiểm tra kỹ, dễ mua nhầm đất “chết”, không thể khai thác hoặc bán lại.

Đầu tư theo xu hướng mà không có chiến lược riêng

Khi thấy người khác mua đất ven đô, condotel, hoặc bất kỳ xu hướng nào, người mới thường đổ theo vì sợ mất cơ hội. Nhưng không có chiến lược cụ thể sẽ khiến tài sản bị kẹt khi thị trường đổi hướng.

Đánh giá sai khả năng thanh khoản

Mua bất động sản ở khu kén người mua, pháp lý chưa rõ, hoặc vị trí hẻm sâu dễ bị “kẹp hàng” khi cần thoát vốn. Người mới thường không lường trước được điều này.

Không lường trước chi phí sở hữu lâu dài

Mua xong là một chuyện, nhưng giữ được tài sản mà không bị hao hụt lại là chuyện khác. Căn hộ có phí quản lý, sửa chữa. Đất nền cần bảo vệ, đóng thuế. Nếu không tính từ đầu, sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng tiền.

Quá tin vào lời cam kết lợi nhuận

Nghe quảng cáo cam kết thuê lại 10%/năm, người mới dễ mua mà không kiểm tra kỹ hợp đồng, ràng buộc. Đến khi chủ đầu tư dừng hỗ trợ, sản phẩm không khai thác được, nhà đầu tư rơi vào cảnh gồng lãi hoặc bán cắt lỗ.

Không có kế hoạch thoát hàng cụ thể

Nhiều người đầu tư mà không xác định rõ: khi nào bán, bán cho ai, giá kỳ vọng là bao nhiêu. Khi thị trường xấu đi, không có phương án thoát hàng rõ ràng dễ rơi vào thế bị động.

Cách mình ứng phó khi thị trường khó khăn anh em tham khảo

Khi thị trường đi ngang không tăng, không giảm, nhưng khó ra hàng

Khi thị trường bất động sản đi ngang, giá mua vào không tăng rõ rệt trong suốt 1–2 năm, thậm chí giao dịch cũng chững lại. Người bán chờ tăng giá, người mua chờ giá giảm, dẫn đến cảnh “rình nhau” kéo dài. Với nhà đầu tư đã xuống tiền, áp lực lớn nhất không phải lỗ mà là… chờ.

Cách ứng phó:

• Chuyển mục đích từ mua để bán sang khai thác dòng tiền. Nếu đó là căn hộ, có thể cho thuê dài hạn hoặc theo tháng. Với đất, có thể cho thuê trồng rau, làm kho, gửi xe, dựng bảng quảng cáo tạm… để giữ cho tài sản không “nằm im”.

• Rà lại chi phí sở hữu: Cắt giảm mọi khoản không cần thiết. Ví dụ, căn hộ cho thuê có thể dùng nội thất đơn giản hơn, hoặc thương lượng lại phí dịch vụ. Đất chưa dùng tới thì xem xét gộp tài sản, chia sẻ chi phí bảo vệ với lô bên cạnh.

• Tối ưu lại khoản vay: Nếu đang gánh lãi ngân hàng, cân nhắc cơ cấu lại khoản vay, hoặc đàm phán giãn nợ, thay vì cố gồng mỗi tháng. Một số ngân hàng có chính sách giãn lãi gốc khi thị trường khó khăn.

• Tạm ngưng đầu tư thêm: Giai đoạn này, giữ tiền mặt có giá trị cao hơn là tiếp tục mua mới trong bối cảnh đầu ra mờ mịt.

Khi thị trường đóng băng thanh khoản mất hẳn, người mua biến mất

Thị trường bất động sản đóng băng thường xảy ra khi kinh tế chung suy giảm, lãi suất tăng cao, hoặc pháp lý bị siết chặt. Lúc này giá không giảm sâu ngay nhưng không bán được, người cần bán thì nhiều, người muốn mua thì không còn. Cảm giác “giữ tài sản nhưng không có lối thoát” là điều nhiều người đầu tư sợ nhất.

Cách ứng phó:

• Giữ bình tĩnh không vội bán lỗ: Nếu tài sản có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, thì việc giữ lại chờ chu kỳ tiếp theo là lựa chọn khả thi hơn. Lịch sử cho thấy bất động sản thường đi theo chu kỳ 5–7 năm, và sau đóng băng sẽ có giai đoạn hồi phục.

• Xoay tài sản thành công cụ tài chính: Tài sản có sổ đỏ có thể dùng để thế chấp vay vốn kinh doanh ngắn hạn, thay vì bán tháo. Nếu không cần tiền gấp, cứ để tài sản đó “ngủ yên” đến khi thị trường ấm trở lại.

• Gộp vốn hoặc xoay vòng với nhà đầu tư khác: Nhiều người đầu tư cùng lúc 2–3 sản phẩm sẽ bị kẹt tiền. Nếu bạn có 1 tài sản tốt và ít áp lực, có thể góp vốn, chuyển nhượng một phần, hoặc hoán đổi để cân bằng dòng tiền.

• Chuẩn bị tâm lý thị trường phục hồi chậm: Sau mỗi giai đoạn đóng băng, thị trường không bật dậy ngay mà phục hồi từ từ. Chuẩn bị sẵn tâm thế giữ 2–3 năm sẽ giúp bạn tránh khỏi những quyết định nóng vội trong giai đoạn đáy.

Một số bài học rút ra từ các giai đoạn “đứng hình” trước đây:

• Giai đoạn 2011–2013: nhiều người bán tháo căn hộ với giá rẻ mạt vì áp lực vay, trong khi người giữ được tài sản lại lời mạnh khi thị trường phục hồi vào 2016–2018.

• Đợt dịch COVID-19: đất nền ở nhiều khu vực bị ngưng giao dịch, nhưng ai giữ được qua mùa dịch thì đến năm 2022, giá bật lên gấp 1.5–2 lần.

Những ví dụ này cho thấy, khả năng sống sót mới là yếu tố quyết định thành bại, không phải ai mua giỏi hơn mà là ai giữ được lâu hơn.

Khi thị trường không “nói gì”, thì nhà đầu tư nên “nghe nhiều hơn”

Không phải lúc nào cũng phải hành động. Giai đoạn thị trường đi ngang hoặc đóng băng không dành cho người ưa mạo hiểm, mà dành cho người có kế hoạch dài hạn, hiểu dòng tiền, và chấp nhận “không lợi nhuận” trong thời gian ngắn để đổi lấy sự ổn định về sau.

Giống như lúc biển lặng, người giỏi là người biết chỉnh lại buồm, xem lại bản đồ và chuẩn bị cho lúc gió nổi.