Đầu tư căn hộ cho thuê: Lợi nhuận thật sự bao nhiêu?

Đầu tư căn hộ cho thuê tưởng như dễ dàng: chỉ cần mua nhà, trang bị nội thất, tìm khách rồi đều đặn nhận tiền mỗi tháng. Nhưng thực tế, lợi nhuận ròng không cao như nhiều người kỳ vọng. Bài viết này kể lại một hành trình chi tiết từ việc đầu tư căn hộ trị giá 1 tỷ 8, cho thuê 5 triệu/tháng, trả trước 30%, vay ngân hàng 70% trong 20 năm. Qua từng con số cụ thể, anh em sẽ thấy rõ các chi phí ẩn như thuế, khấu hao nội thất, phí trống phòng, và áp lực trả lãi hàng tháng. Từ đó, rút ra góc nhìn thực tế: đầu tư căn hộ không hẳn là “thu nhập thụ động”, mà là một bài toán tài chính đòi hỏi tính kỹ ngay từ đầu. Nếu đang cân nhắc đầu tư bất động sản, đừng bỏ qua những chi tiết tưởng nhỏ nhưng ảnh hưởng lớn đến dòng tiền dài hạn.

Căn hộ đầu tiên và bài toán ngược: có lời hay chỉ là để giữ tài sản?

Trong một khu chung cư mới bàn giao, ở vùng ven thành phố, có một căn hộ vừa được sang tay. Diện tích khoảng 50m², giá niêm yết 1 tỷ 800 triệu. Người mua không có ý định ở mà chọn cách vay ngân hàng 70%, tức khoảng 1 tỷ 260 triệu, và trả trước 30%, tương đương 540 triệu. Khoản vay được chia trả trong 20 năm, lãi suất ưu đãi năm đầu khoảng 8%/năm, sau đó thả nổi theo thị trường.

Sau khi nhận nhà, mất thêm khoảng 60 triệu để làm nội thất cơ bản: máy lạnh, tủ bếp, rèm, giường, tủ quần áo, bếp từ, máy giặt… Không quá cầu kỳ, nhưng đủ để khách thuê vào ở ngay.

Sau gần 2 tháng tìm khách, căn hộ được cho thuê với giá 5 triệu đồng/tháng, hợp đồng dài hạn 1 năm. Nghe có vẻ ổn. Nhưng nếu bắt đầu bóc tách từng con số, bài toán dần hiện ra một sự thật khá khác so với kỳ vọng ban đầu.

Tính lợi nhuận: không chỉ là 5 triệu mỗi tháng

Ở bề nổi, thu 5 triệu mỗi tháng nghĩa là 60 triệu/năm. So với số vốn bỏ ra ban đầu là 540 triệu, ai đó có thể vội vàng tính ra “lợi nhuận 11,1%/năm” (60/540). Nhưng thực tế thì không phải vậy.

Trước hết, cần hiểu rõ rằng 5 triệu không phải là lãi ròng. Từ con số ấy, cần trừ đi:

• Phí quản lý chung cư: 500.000đ/tháng

• Bảo trì, sửa chữa nhỏ (trung bình): 2 triệu/năm

• Thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà: Khoảng 5–7% doanh thu/năm (3–4 triệu)

• Phí môi giới (nếu có), nội thất khấu hao dần: 10–15 triệu mỗi 3 năm

Nếu trừ gọn gàng, lợi nhuận ròng còn khoảng 48 triệu/năm, tương đương 4 triệu/tháng. Nhưng kể cả như vậy, đó mới là lợi nhuận với số vốn đã bỏ ra, chưa tính đến khoản vay đang âm đều mỗi tháng.

Gánh nặng vay ngân hàng: Lợi nhuận đâu, áp lực đó

Với khoản vay 1 tỷ 260 triệu trong 20 năm, lãi suất 8%/năm năm đầu, hàng tháng người vay sẽ phải trả khoảng:

• Gốc + lãi tháng đầu tiên: xấp xỉ 12 triệu đồng/tháng

• Trong đó lãi chiếm phần lớn, gốc trả dần về sau

Như vậy, mỗi tháng thu về 5 triệu từ tiền thuê, trong khi tiền trả cho ngân hàng đã vượt hơn gấp đôi. Sự chênh lệch ấy khiến dòng tiền âm gần 7 triệu/tháng.

Tất nhiên, có thể lý luận rằng người đầu tư đã “ở hữu được tài sản”, đang dần trả nợ, và sau 10–15 năm sẽ có một căn nhà hoàn toàn thuộc về mình. Nhưng câu hỏi đặt ra là: liệu bài toán này có thật sự hiệu quả về lợi nhuận – hay chỉ là hình thức chuyển tiền mặt thành tài sản cố định và chấp nhận “gồng lỗ” trong dài hạn?

Giá trị gia tăng: Tăng giá căn hộ liệu có bù lại dòng tiền âm?

Một phần không nhỏ nhà đầu tư kỳ vọng vào việc căn hộ tăng giá. Sau 5 năm, nếu căn hộ từ 1 tỷ 8 lên được 2 tỷ 3 thì coi như lãi 500 triệu. Nhưng liệu điều đó có chắc chắn xảy ra?

Thị trường căn hộ thời gian gần đây cho thấy xu hướng:

• Khu vực trung tâm khan hiếm, giá tăng đều

• Vùng ven nguồn cung lớn, tốc độ tăng giá chậm, cạnh tranh cho thuê gay gắt

• Nhiều khu mới bàn giao đang có tỷ lệ trống phòng cao, giá thuê giảm, khách thuê nhiều lựa chọn

Ngoài ra, căn hộ giảm giá theo thời gian sử dụng. Căn mới 100% hôm nay, 5 năm sau sẽ bị đánh giá thấp hơn về nội thất, tiện ích, xu hướng. Để bán được giá tốt, cần nâng cấp, sửa sang hoặc chấp nhận thương lượng giá.

Do đó, kỳ vọng vào tăng giá để bù lỗ cần được tính rất thận trọng. Nếu mỗi tháng âm 7 triệu, sau 5 năm sẽ mất gần 420 triệu. Trong khi lời 500 triệu từ giá bán là giả định chưa chắc thành hiện thực.

Góc nhìn khác: Nếu không vay mà mua bằng tiền mặt?

Cùng một căn hộ, nếu có 1 tỷ 860 triệu sẵn và không cần vay, thì bài toán thay đổi hoàn toàn. Khi ấy:

• Thu về ròng khoảng 4 triệu/tháng (sau khi trừ chi phí)

• Tương đương 48 triệu/năm, tức lợi nhuận khoảng 2,6%/năm

• Không áp lực ngân hàng, không âm dòng tiền, nhưng hiệu suất thấp hơn gửi tiết kiệm

Trong khi đó, cùng số tiền ấy nếu gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng, lãi suất hiện khoảng 5–6%/năm (tháng 7/2025). Vậy thì giữ tiền mặt lại tạo dòng tiền đều hơn, linh hoạt rút khi cần, mà không bị trống phòng hay rủi ro sửa chữa.

Tất nhiên, đầu tư căn hộ vẫn có lợi thế: tài sản vật lý, giữ giá theo thời gian, có thể dùng thế chấp, hoặc phục vụ nhu cầu ở thật nếu kế hoạch thay đổi. Nhưng nếu xét thuần túy về hiệu quả dòng tiền, không phải căn hộ nào cũng mang lại lợi nhuận vượt trội.

1. Sự phụ thuộc vào hành vi của người thuê

Khi đầu tư căn hộ để cho thuê, chúng ta không chỉ phụ thuộc vào thị trường mà còn bị ảnh hưởng trực tiếp bởi hành vi của người thuê. Có khách giữ gìn, căn hộ dùng 2–3 năm vẫn còn như mới. Nhưng cũng có người ở vài tháng đã hỏng đồ, ẩm mốc, trầy xước sàn gỗ, làm tụi mình phải sửa sang lại toàn bộ.

Điều này tạo ra chi phí ẩn rất khó lường. Bảo hiểm tài sản cũng chưa phổ biến trong thị trường cho thuê dân dụng, nên đa phần nhà đầu tư phải tự gánh toàn bộ rủi ro phát sinh từ người thuê.

2. Chênh lệch kỳ vọng giữa nhà đầu tư và thị trường

Nhiều nhà đầu tư dựa vào mức thuê “tương tự” trong cùng tòa nhà để định giá cho thuê, nhưng quên tính đến vị trí căn cụ thể, tầng cao hay thấp, view, hướng nắng, thang máy gần xa, và cả tình trạng nội thất. Những yếu tố nhỏ này khiến căn hộ có thể bị bỏ qua dù đăng giá bằng căn đối diện.

Kết quả là căn hộ nằm trống, nhà đầu tư mất 1–2 tháng mỗi lần đổi khách, làm giảm lợi nhuận trung bình cả năm.

3. Giá thuê có giới hạn, nhưng chi phí thì không

Giá thuê thường có trần theo khu vực ví dụ cùng phân khúc 1–2 phòng ngủ, cùng tầm giá 4–6 triệu/tháng. Trong khi đó, chi phí quản lý chung cư, giá điện/nước theo giá kinh doanh, hoặc phí bảo trì lại có xu hướng tăng theo từng năm. Điều này tạo ra một đường “ép lợi nhuận” đi xuống dù đầu vào không đổi.

Nhiều anh em đầu tư căn hộ cao cấp nghĩ có thể cho thuê 15–20 triệu/tháng, nhưng thực tế lại phải cạnh tranh trực tiếp với căn hộ hạng trung được thiết kế khéo léo hơn, khiến biên lợi nhuận giảm.

4. Tính “bất động” khiến khó xoay chiến lược đầu tư

Một khi đã đầu tư căn hộ để cho thuê, việc chuyển đổi mục tiêu đầu tư (chẳng hạn chuyển sang bán lại, hoặc dùng để kinh doanh) là không linh hoạt. So với nhà phố hay đất nền những loại có thể khai thác theo nhiều cách thì căn hộ gần như “đóng khung” mục đích sử dụng.

Điều này làm cho nhà đầu tư khó thích nghi với thay đổi thị trường ví dụ khi giá thuê xuống nhưng không thể chia nhỏ căn hộ, hay không thể chuyển mục đích kinh doanh thành văn phòng, quán cà phê, v.v.

5. Ảnh hưởng từ chất lượng vận hành tòa nhà

Căn hộ là một phần trong hệ thống tức là giá trị khai thác phụ thuộc rất lớn vào cách ban quản lý tòa nhà vận hành. Nếu vệ sinh kém, thang máy hư thường xuyên, hay gửi xe bất tiện, thì người thuê sẽ rời đi dù căn hộ có đẹp đến đâu.

Ngược lại, khi tòa nhà nâng cấp thang máy, lắp thêm phòng gym, hoặc giữ an ninh tốt giá thuê có thể tăng nhẹ mà không cần sửa gì trong căn hộ. Nhưng điều đó không nằm trong tầm kiểm soát của người đầu tư mà phụ thuộc vào yếu tố bên ngoài, nên rủi ro cũng cao hơn so với việc sở hữu tài sản riêng biệt như nhà đất.

Lợi nhuận thật sự không cao, nếu không tính kỹ từ đầu

Căn hộ cho thuê không phải là một kênh đầu tư kém nhưng không còn dễ dàng như vài năm trước. Với mức giá ngày càng cao, nhu cầu thuê chững lại, chi phí bảo trì nội thất, và nhất là bài toán lãi vay ngân hàng, thì kỳ vọng 6–8% lợi nhuận mỗi năm gần như không còn thực tế.

Nếu đầu tư bằng tiền mặt, dòng tiền ổn định nhưng lợi nhuận thấp. Nếu vay ngân hàng, rủi ro dòng tiền âm và áp lực tài chính kéo dài có thể tạo gánh nặng hơn là cơ hội.

Quan trọng nhất, là xác định mục tiêu:

• Muốn giữ tiền, tránh trượt giá → căn hộ có thể là lựa chọn

• Muốn thu nhập thụ động ổn định → cần chọn căn cực kỳ phù hợp

• Muốn lướt sóng, chốt lời nhanh → nên cân nhắc lại, vì khả năng tăng giá không cao như đất nền hay nhà phố

Không có đáp án đúng tuyệt đối, nhưng có thể tính được sai số từ đầu, để mỗi quyết định đầu tư không bị rơi vào cảm giác “có nhà rồi mà sao vẫn mệt mỏi mỗi tháng”.